Markus Gotzi
in Capital vom 24. April 2008

Der große Immobilienkompass

Wo lässt es sich in Ihrer Stadt am besten wohnen? In welchen Vierteln steigen die Preise, wo müssen Käufer um den Wert ihrer Immobilie fürchten? Capital hat durch Recherchen in 84 Städten und in Zusammenarbeit mit 350 Maklern detaillierte Lagekarten und Preisübersichten erstellt. Ein unverzichtbarer Kompass für Eigentümer und Mieter.

Solche Wohnlagen sind rar in Deutschland: Der Blick von der 100 Quadratmeter großen Dachterasse schweift frei bis zur Dresdner Altstadt. Der Zwinger ist fünf Fußminuten entfernt, dahinter glitzert an schönen Tagen die Elbe in der Sonne. Die Nähe zum Fluss ist für Kerstin und Olaf Förster neben der zentralen Lage ein entscheidender Punkt. „Danach haben wir lange gesucht“, berichtet Förster. „Hier wohnen wir mitten drin und trotzdem ruhig.“ Beide gewannen bei der Olympiade 1988 in Seoul eine Goldmedaille, beide sind weiterhin in ihrem Sport aktiv.
Försters Geschmack trifft den Nerv vieler Wohnungssuchender seiner Generation. Endlich nicht mehr pausenlos den Taxifahrer für die Kinder spielen, Einkaufsmöglichkeiten und den Arbeitsplatz ohne Stau und Stress erreichen, Kultur und Kneipen nur einen entspannten Fußmarsch entfernt. Auch die Kinder Flora, 14, und Franz, 16, sind auf der Gewinnerseite. Zu Schulen und Trainingsstätten dauert es nicht mehr eine halbe Stunde mit dem Auto, sie liegen gleich um die Ecke. „Die behütete Kindheit in Moritzburg war wunderbar, aber jetzt zählen Kinos und Discos“, sagt Förster.

Die Immobilienpreise differenzieren sich immer stärker

Bei Wohnungen in solcher Lage sind Wertsteigerungen programmiert. In anderen Vierteln dagegen zeigt die Preisentwicklung in die umgekehrte Richtung. Die Differenzierung auf den Immobilienmärkten nimmt zu, nicht nur je nach Region, sondern auch innerhalb der Städte. Die Gründe dafür, warum es hier aufwärts geht und wenige hundert Meter entfernt die Preise fallen, sind individuell.
Das ist ein wichtiges Ergebnis der zweiten Ausgabe des Capital-Immobilien-Kompasses. Erneut hat die Redaktion in einer monatelang dauernden Kleinarbeit vor Ort recherchiert. Die Autoren führten Gespräche mit 350 Maklern in 84 Städten und informierten sich über die aktuelle Situation und die Tendenzen innerhalb der einzelnen Stadtteile.
Das Resultat der aufwendigen Aktion sind wichtige Zahlen und Fakten für Eigentümer, Investoren und alle, die darüber nachdenken, ein Eigenheim zu kaufen oder selbst zu bauen. Sichtbar gemacht in detaillierten Karten der bedeutendsten Städte quer durch Deutschland. Farblich abgestuft zeigen sie auf einen Blick, wo sich die jeweiligen Luxus-Lagen befinden, die guten Wohnviertel, Lagen von mittlerer und einfacher Qualität. Dazu gibt es Prognosen zu den Preis-, Wert- und Mietentwicklungen.
Wer fühlt sich wohl in den einzelnen Vierteln? Machen Studenten und junge Leute hier die Nacht zum Tage, ist die Gegend bei Familien mit Kindern erste Wahl, oder ist der Stadtteil eher bei älteren Menschen beliebt? Wo befindet sich der beste Italiener am Platz, wie weit ist es bis zu den angesagtesten Kneipen? Welche Prominenz aus Sport, Kultur und Wirtschaft wohnt in der Nachbarschaft? Auch diese Fragen beantwortet der Capital-Immobilien-Kompass.

Zusätzliche Details finden die Leser online unter der Adresse www.capital.de/immobilien-kompass.

Warum gerade jetzt bauen oder kaufen? Ganz einfach: Die Gelegenheit ist günstig. Die Mieten sind bereits spürbar teurer geworden, was bislang stets als sicheres Zeichen für in Kürze ebenfalls steigende Immobilienpreise galt. Gleichzeitig verharren die Zinsen auf niedrigem Niveau. Beste Voraussetzungen für lang laufende Zinsfestschreibungen und damit dauerhafte Belastungen ohne Überraschungen.
Verblüfft därüber, wie unterschiedlich die Entwicklung in den Städten und Stadtvierteln Deutschlands verläuft, zeigen sich nur absolute Laien. Bereits in der ersten Ausgabe des Immobilien-Kompass hatte Capital festgestellt, dass manche Wohnquartiere vor einem tiefgreifenden Wandel stehen. Und nicht immer ist dabei der Sprung in die nächst höhere Lagen-Kategorie gemeint. Im Gegenteil. Gerade wer in manchen der teuersten Stadtviertel auf steigende Werte setzte, hat sich kräftig verspekuliert. In Grünwald bei München etwa hat der Käufer meistens das letzte Wort. „Ich zahl nicht mehr“ heißt es auch im Kölner Promi-Viertel Hahnwald – trotz privatem Sicherheitsdienst und einer erlauchten Nachbarschaft mit FC-Köln-Trainer Christoph Daum und TV-Total-Nervensäge Stefan Raab.
Zu weit draußen, zu viele alte Anwohner, zu weit weg vom quirligen Stadtzentrum – so begründen die meisten dort ihre Umzugspläne. Ob mit oder ohne Kind, es zieht sie zurück ins pralle Leben der Innenstädte.
Der obligatorische Umzugsaufwand fällt demgegenüber kaum ins Gewicht. Das Bremer Ehepaar Susanne Borchers-Tempel und Günter Tempel etwa nimmt die Unannehmlichkeiten einer umfassenden Renovierung gerne in Kauf. „Von genau solch einem Haus im Stadtteil Findorff haben wir geträumt“, sagt die 44-jährige Mutter. Das Jugendstilhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche aus dem Jahr 1907 liegt am Weidedamm, einer der begehrtesten Lagen der Stadt. „Ich kann mir keinen schöneren Stadtteil vorstellen“, meint Susanne Borchers-Tempel. Lange hat die selbständig in der IT-Branche tätige Frau mit ihrer Familie nach dem Objekt ihrer Träume gesucht: „Es musste der Weidedamm sein. Hier können wir sehen, wie die Sonne über dem Bürgerpark aufgeht.“

Wer urban wohnen will, nimmt auch hohe Renovierungskosten hin

Das Ehepaar besitzt bereits zwei andere Häuser in dem Stadtteil, wird die Immobilien aber wahrscheinlich verkaufen. Das dürfte keine Probleme bereiten, denn die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist groß in dieser Gegend. Das neue Haus dagegen soll dauerhaft in der Familie bleiben. „Davon werden wir uns nicht mehr trennen, sondern es eines Tages an unseren Sohn übergeben.“
Von Generation zu Generation - so werden in vielen Regionen Deutschlands die Immobilien übertragen. Das gilt inzwischen nicht mehr nur für die Wasserlagen rund um den Tegernsee oder hinter dem Deich auf Sylt, sondern teilweise auch für die Höhenlagen rund um Stuttgart. Hier kommt ein Angebot auf hunderte von Interessenten.
Als „Glücksfall“ bezeichnet daher Frank Meininger den Kauf seines Penthouses in der Gänsheide oberhalb der Stuttgarter City. Und das, obwohl die Wohnung nach 30 Jahren ohne Tapeten- oder Teppichwechsel ziemlich marode war. Kein Problem für Meininger und seine Frau, die die Gelegenheit nutzten, ihre individuellen Wünsche in bester Lage zu verwirklichen. „Der Wohlfühl-Faktor ist unschlagbar. Hier wohnen wir im Grünen, sind aber dennoch schnell in der Innenstadt. Die U15 fährt 300 Meter von unserem Haus entfernt in sechs Minuten bis zum Schlossplatz“, berichtet der Anwalt.

Eine 360-Grad-Terrasse rund um das Penthouse erlaubt den Blick über die City hinweg zum gegenüber liegenden Killesberg. Nachbar  ist Günther Oettinger. Er residiert hier in der Villa Reizenstein, dem Amts- und Regierungssitz des Baden-Württembergischen Ministerpräsidenten. „Ist dort wieder ein netter Empfang, bekommen wir das live mit“, so Meininger.
Er braucht sich über Wertsteigerungen seiner Immobilie keine Sorgen zu machen. Solche Perlen finden immer ihre Interessenten. Woanders dagegen müssen Verkäufer oft erkennen: Selbst geschenkt ist noch zu teuer. „Wir stellen eine klare Zweiteilung der Märkte fest“, sagt Gottfried Bauer, Leiter des Bereichs Anlageimmobilien im Engel & Völkers-Gewerbebüro Hamburg. „Wenn die wesentlichen Kriterien wie Lage, Ausstattung und Zustand gehobenen Ansprüchen genügen, liegen die Preise in absoluten Top-Lagen bei dem 18- bis 22-fachen der Jahresnettokaltmiete. Da in erstklassigen Lagen aber nur ein geringes Angebot an Anlageobjekten besteht, weichen renditeorientierte Investoren zunehmend in mittlere und einfache Lagen aus." Dort gehe es nur noch darum, den Wert der Immobilie durch Modernisierung zu steigern.

In den vergangenen drei Jahren haben vor allem ausländische Geldanleger in Deutschland investiert. Ihre Quote beziffert Bauer für 2007 mit rund 70 Prozent. „In Hamburg sind Anlageimmobilien zwischen einer und fünf Millionen Euro gefragt“, berichtet Bauer, „etwa in Eppendorf, Winterhude oder Ottensen sowie in Elbvororten wie Blankenese oder Othmarschen."
Ähnliche Erfolgs-Geschichten gibt es in München zu erzählen. „Schwabing etwa ist für die Leute, die den Stadtteil erst zu einem tollen Viertel gemacht haben, kaum noch erschwinglich“, so Bauer. Wobei München ein ganz besonderer Markt ist. Biergärten unter Kastanien, stets gut besuchte Einkaufstraßen, die Berge eine Autostunde entfernt und gleichzeitig viele Jobs in der Computer- und Dienstleistungsbranche sorgen stets für eine starke Nachfrage. Wer hier vor allem in den gefragten Vierteln Nymphenburg oder Lehel Eigentum hat, findet schnell Mieter oder Käufer. Schlechter sieht es allerdings abseits der Top-Lagen aus. Dort können ältere Objekte schwierig zu veräußern sein. Die Stadt baut so viele Wohnungen wie nie zuvor.
Doch dies bleibt die Ausnahme. Ansonsten wird insbesondere in den Metropolen zu wenig gebaut. Nach den aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes sind 2007 rund 157.000 Baugenehmigungen für Wohngebäude in Deutschland erteilt worden. Im Vorjahr waren es noch fast 216.000. Tatsächlich benötigt werden nach Aussage der Interessenvertretung der Beratungs- und Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft (IVD) jährlich „zwischen 250.000 und 350.000 neue Wohneinheiten“. Den volkswirtschaftlichen Schaden beziffert die Berufsorganisation der Makler auf elf Milliarden Euro. Hauptgrund für die Zurückhaltung der Bauherren sei die gestrichene Eigenheimzulage.

Bauherren zögern wegen gestrichener Eigenheimzulage

Andere Fachleute bleiben gelassen. „Alle gehen davon aus, dass wir ein anhaltend niedriges Fertigstellungsniveau haben, unter anderem wegen der sinkenden Bevölkerungszahlen. Ich glaube das nicht.“ Der da offensichtlich eine völlig andere Meinung vertritt als zahlreiche andere Experten, ist Erich Gluch, Bau- und Immobilienfachmann vom Ifo-Institut für Wirtschaftsforschung in München. Nach seinen Berechnungen wird die Baunachfrage im Verlauf der kommenden zehn Jahre kontinuierlich zulegen, wobei das Wachstum im Wohnungsbau ganz wesentlich von Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten an Bestandsbauten getragen wird. Hierzu zählt Gluch zum Beispiel Maßnahmen, um den Energieverbrauch zu begrenzen.

Wohnimmobilien sind im Moment günstig wie selten

2010 erwartet der Ifo-Experte wieder mehr als 200.000 neue Wohnungen. Verantwortlich dafür sieht er die Zahl der privaten Haushalte, die trotz eines leichten Rückgangs der Bevölkerungsentwicklung bis 2017 ansteigen soll. Zweiter Grund ist Gluchs Prognose nach das im Durchschnitt steigende Einkommen der Deutschen, wobei sich dieser Effekt besonders auf die wirtschaftsstarken Regionen konzentriert. Bleibt am Monatsende mehr im Geldbeutel übrig, träumen die Deutschen schnell wieder vom eigenen Haus.
„Investoren und Eigennutzer müssen nichts überstürzen, sollten sich aber positionieren“, rät Gluch. Er empfiehlt, nicht unbedingt in den Großstädten nach Gelegenheiten zu suchen, sondern in den "gewachsenen Zentren" nahe der Speckgürtel: „In München sind das zum Beispiel Augsburg, Landshut, Rosenheim – alles eigenständigen Städte, die mit S-Bahnen und Zügen schnell und leicht zu erreichen sind.“ Hier sei alles vorhanden: Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärztezentren, Krankenhäuser. Aber in der Regel hätten diese Städte nicht mit negativen Merkmalen wie Drogenhandel oder Randale in der U-Bahn zu kämpfen.
Nach genau diesem Muster sind Andrea Pernkopf und Thomas Streyczek vorgegangen. Das Paar entschied sich für ein Haus in Mainz und nicht in Frankfurt. „Mainz bietet jede Menge Möglichkeiten zum Ausgehen, hat aber einen behütenderen Charakter als Frankfurt“, sagt Andrea Pernkopf. Für Kinder im Teeniealter und ihre Eltern ist das Volkspark-Viertel die optimale Kombination.
In wenigen Minuten ist die Familie im Grünen, zum Wochenmarkt am Samstag ist es nicht weit, und die Kinder Jana, 9, und Julian, 10, gehen zu Fuß ins Gymnasium Theresianum. Eine gute weiterführende Schule war ebenso wichtig wie eine günstige Anbindung zum Flughafen, wo Andrea Pernkopf und Thomas Streyczek beschäftigt sind.
Zwar gingen sie bei der Fahrt zur Arbeit Kompromisse ein, denn in Stoßzeiten morgens wie abends müssen sie Staus auf der Weisenauer Brücke in Kauf nehmen. Doch das macht der Wohlfühlfaktor in dem gewachsenen, grünen Einfamilienhausviertel wieder wett.
Eine gute Wahl also. Doch nicht immer gehen die Leute den letzten, entscheidenden Schritt. Martin Enderle, Geschäftsführer des Internetmarktplatzes Immobilienscout24, hat registriert, dass zahlreiche Interessenten nur halbherzig an ihren Eigenheimplänen basteln. Verantwortlich dafür ist die Unsicherheit als Folge der Ereignisse in den USA. „Die Subprime-Krise in Amerika macht sich hier vor allem psychologisch bemerkbar“, meint Enderle. „Das nächste halbe Jahr wird angesichts einer drohenden Bankenkrise geprägt sein von der Angst vor dem Arbeitsplatzverlust. Schade eigentlich, denn noch nie waren Wohnimmobilien im Verhältnis zum Einkommen so günstig wie derzeit.“

Kreditverkäufe sollten Hypothekenkunden vertraglich ausschließen

Ganz konkret ist die Furcht der Eigentümer davor, ihr Häuschen an eine internationale Private-Equity-Gesellschaft zu verlieren. Auch wenn sich einige der Berichte über die Kreditkäufer-Heuschrecken im Nachhinein als übertrieben darstellten, so beunruhigten die Horror-geschichten über Zwangsversteigerungen und gnadenlos eingetriebene Grundschulden doch nahezu jeden Hypothekenschuldner. Um solche Überraschungen zu vermeiden, sollten neue Kreditnehmer und Kunden, die ihre Darlehen verlängern, den Verkauf der Forderungen ohne ihre Zustimmung schriftlich ausschließen. Die meisten Banken lassen sich inzwischen darauf ein.
So abgesichert gehen immer mehr Immobilieninvestoren grundsätzlich strategisch vor. „Wer beruflich flexibel ist und Karriere machen will, denkt beim Erwerb des Eigenheims schon daran, wie er es wieder verkaufen kann“, berichtet Enderle. Er sieht die Zukunftsmärkte vor allem entlang der Autobahnen A9 zwischen Nürnberg über Leipzig, Potsdam bis nach Berlin und der A4 von Frankfurt über Eisenach, Erfurt, Weimar, Jena nach Dresden. „Ost- und Westdeutschland unterscheiden sich nicht mehr großartig voneinander. Entscheidend ist, ob ich in einem Ballungszentrum wohne oder in der Pampa.“
In Jena zum Beispiel seien die Mieten höher als in Leipzig, weil die Kessellage der Stadt wie in Stuttgart und Würzburg die guten Lagen begrenzt. Gute Arbeitgeber wie Jenoptik, Schott und die Universität böten zudem viele Jobs mit guten Verdienstmöglichkeiten. Im Gegensatz dazu zählt Enderle Regionen wie den Bayerischen Wald oder Nordhessen auf. „In diesen strukturschwachen Gebieten dürften die Preise auch künftig nach unten gehen.“
Ein Trend, den Marie-Therese Krings-Heckemeier uneingeschränkt unterschreibt. „Was teuer ist, wird teurer. Was billig ist, wird günstiger“, meint die Expertin vom Empirica-Institut, außerdem Mitglied im Rat der Immobilienweisen. Als Beispiel nennt sie die Lenbach Gärten in München. Quadratmeterpreise von 14.000 Euro schrecken nicht ab, sondern locken zahlungskräftige Interessenten erst recht.
Ähnlich begehrt, wenn auch nicht so teuer, ist der Kieler Stadtteil Düsternbrook. Hier beziehen in wenigen Wochen Birgit und Gerd Rapior ihr Haus, Baujahr 1920. Ein Glücksfund, denn ernsthaft gesucht haben die Rapiors nicht. Doch latent war der Wunsch nach Veränderung schon lange präsent. „Wenn ich noch einmal umziehe, dann nur nach Düsternbrook, so viel war klar“, sagt Birgit Rapidor. Die Vorteile des Stadtteils liegen auf der Hand: Schauspielhaus und Polnisches Theater sind wenige Fußminuten entfernt, ebenso die besten Restaurants und schicksten Kneipen der Stadt. Die Fähren nach Oslo und Göteborg fahren nur wenige hundert Meter entfernt durch die Förde Richtung Ostsee. Und wenn sie das Ehepaar Rapior - beide sind im Presse- und Medienbereich tätig - morgens auf den Weg zur Arbeit macht, dann kann das Auto in der Garage bleiben.

In Düsternbrook wohnen Ärzte neben Anwälten, Ministerialbeamte, Professoren und ähnlich gehobene Klientel. Doch nicht überall bleiben die Reichen unter sich. Und auch nicht die Generationen. Manche Städte fordern und fördern das Miteinander der verschiedenen Altersgruppen. „Dahinter steckt die Erkenntnis, dass attraktive, citynahe Standorte zum großen Teil von alten häufig allein stehenden Einwohnern besetzt sind. Weil die Familien dort keine Wohnungen finden, gehen sie Not gedrungen ins Grüne vor die Stadt. Nicht, weil sie das unbedingt möchten“, sagt Krings-Heckemeier.
Der Titel des Modells lautet „Innovationen für familien- und altengerechte Stadtquartiere“. Ziel ist es, „räumliche Bedingungen dafür zu schaffen, dass Familien in den Städten wohnen bleiben und ältere Menschen die Qualitäten städtischer Quartiere schätzen und wieder entdecken“. Etwas holprig formuliert, aber durchaus erfolgreich. Beispiele für solche modellhaften Nachbarschaften sind „St. Leonhards Garten“ in Braunschweig, „Pfingstweide“ in Oberhausen und das „Dorf in der Stadt“ in Heidenheim, in dem Alte und Junge, Gesunde und Behinderte gemeinsam leben sollen. Der Gedanke nachbarschaftlicher Unterstützung ist dabei besonders wichtig. Weitere Informationen zu diesen und ähnlichen Projekten gibt es online unter der Adresse www.stadtquartiere.de.

Ein Haus in der City erspart meist weitere Umzüge und Zusatzkosten

„Die Flucht zurück in die Städte ist ein Paradigmenwechsel, der in den kommenden zehn Jahren gilt. Mindestens“, meint Thomas Beyerle, Immobilien-Datenforscher bei der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds DEGI. Die hohen Preise in den Ballungsräumen betrachtet er als Einstiegs-Schwelle für Investitionen mit guten Chancen auf Wertsteigerungen. Gleichzeitig erspart ein Haus oder eine Wohnung in der City die Umzugskosten. „Wer in solcher Lage einmal ein Objekt gefunden hat, will auf absehbare Zeit nicht mehr weg. Außer, er wechselt seinen Arbeitsplatz. Aber selbst dann dürfte sich ein Verkauf nicht lange hinziehen.“
Beyerles Einschätzung nach wird sich dieser Trend noch verstärken, sollte die Pendlerpauschale weiter eingeschränkt werden. Doch auch wenn sich die CSU mit ihrer Forderung durchsetzt, die Steuervorteile für Pendler wieder deutlich auszuweiten - den kraftvollen Trend zum innerstädtischen Wohnen dürfte dies nur minimal beeinflussen.


Markus Gotzi hat den jährlichen "Großen Immobilien-Kompass" für das Wirtschaftsmagazin Capital federführend entwickelt, der 2007 erstmals veröffentlicht wurde. Basis ist eine umfassende, bundesweite Recherche durch freie Journalisten, die von einem Team um den stellvertretenden Capital-Chefredakteur Wolfgang Ludwig koordiniert wurden.

Am "Großen Immobilien-Kompass 2008" haben mit Recherchen, Texten, Tabellen und Karten zu einzelnen der 84 präsentierten deutschen Städte folgende Journalisten mitgewirkt:

Frank Bantle
Thomas Besche
Ulla Cramer
Michael Diekmann
Elke Dolle-Helms
Daniela Eckstein
Henning Franke
Nicole Geffert
Alexander Günzler
Gisela Haberer
Alexander Heintze
Ursula Hellenkemper
Christina Kestel
Ina Kirsch
Petra Kirsch
Martin Kraushaar
Stefan Laurin
Roland Lindner
Martina Miesler
Susanne Osadnik
Waltraud Pochert
Iris Quirin
Alexandra Raetzer
Dirk Reinhardt
Sylvia Rollmann
Karin Schütrumpf
Kristian Schulze
Simone Spohr
Michael Stadik
Jana Stöber
Alexandra Stoffel
Michaela Stoz
Frank Peter Unterreiner
Egon Wachtendorf
Maja Weber
Anne Wiktorin
Rahel Willhardt
Inga Zimmermann